Η μεταρρύθμιση του πλαισίου διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών αποτελεί μια σημαντική ευκαιρία για να αντιμετωπιστούν χρόνιες αδυναμίες που επηρεάζουν άμεσα την ασφάλεια, τη συντήρηση και την καθημερινή λειτουργία χιλιάδων κτιρίων και, κατ’ επέκταση, την προστασία των ιδιοκτητών.
Στο πλαίσιο της συζήτησης που βρίσκεται σε εξέλιξη, ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων κατέθεσε προς την Κοινοβουλευτική Επιτροπή Εσωτερικών μια στοχευμένη συμπληρωματική εισήγηση: η προβλεπόμενη ηλεκτρονική εγγραφή των κοινόκτητων οικοδομών και των Διαχειριστικών Επιτροπών να αποτελέσει τη βάση για τη σταδιακή δημιουργία Ψηφιακής Ταυτότητας Κτιρίου.
Η ηλεκτρονική καταχώριση αποτελεί ένα αναγκαίο πρώτο βήμα. Για αποτελεσματική διαχείριση, όμως, χρειάζεται μια ολοκληρωμένη και διαρκώς επικαιροποιημένη εικόνα της τεχνικής κατάστασης του κτιρίου, των εργασιών που έχουν πραγματοποιηθεί και των αναγκών συντήρησής του.
Ένας ενιαίος και αξιόπιστος φάκελος
Η βασική αξία της Ψηφιακής Ταυτότητας βρίσκεται στη δυνατότητα να δημιουργήσει μια ενιαία και αξιόπιστη εικόνα για κάθε κτίριο, συγκεντρώνοντας σε ένα σημείο τις πληροφορίες που είναι απαραίτητες για τη σωστή διαχείριση, τη συντήρηση και την ασφάλειά του.
Σε αυτόν θα μπορούν να περιλαμβάνονται στοιχεία της οικοδομής και των επιμέρους μονάδων, πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες, τεχνικά χαρακτηριστικά κοινόκτητων εγκαταστάσεων, πιστοποιήσεις, τεχνικές εκθέσεις, στοιχεία ενεργειακής απόδοσης και ιστορικό εργασιών συντήρησης, επισκευής και αναβάθμισης. Παράλληλα, θα μπορούν να καταγράφονται τα στοιχεία της εκάστοτε Διαχειριστικής Επιτροπής και των εξουσιοδοτημένων προσώπων.
Στόχος είναι πληροφορίες που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτες σε διαφορετικά αρχεία και υπηρεσίες – ή δεν καταγράφονται συστηματικά – να είναι οργανωμένες και διαθέσιμες όταν χρειάζονται.
Με αυτόν τον τρόπο, οι Διαχειριστικές Επιτροπές θα μπορούν να γνωρίζουν ποιες εργασίες έχουν ήδη πραγματοποιηθεί, πότε έγινε ο τελευταίος τεχνικός έλεγχος και ποιες παρεμβάσεις ενδέχεται να απαιτούνται. Παράλληλα, η πληροφόρηση για το κτίριο θα διατηρείται ακόμη και όταν αλλάζει η σύνθεση της Επιτροπής.
Ένα οργανωμένο ιστορικό μπορεί έτσι να διευκολύνει την έγκαιρη συντήρηση, την πρόληψη προβλημάτων και τη λήψη καλύτερα τεκμηριωμένων αποφάσεων.
Σταδιακή εφαρμογή
Για τον Σύνδεσμο, βασική προϋπόθεση είναι η νέα υποδομή να σχεδιαστεί σωστά από την αρχή. Το μητρώο κοινόκτητων οικοδομών, η εγγραφή των Διαχειριστικών Επιτροπών και η Ψηφιακή Ταυτότητα θα πρέπει να αποτελούν συνδεδεμένα μέρη ενός ενιαίου συστήματος, με κοινές τεχνικές προδιαγραφές σε παγκύπρια βάση.
Η εφαρμογή μπορεί να γίνει σταδιακά. Αρχικά μπορούν να καταχωρίζονται τα βασικά στοιχεία της οικοδομής και η ισχύουσα Διαχειριστική Επιτροπή και, σε επόμενο στάδιο, να προστίθενται τα διαθέσιμα τεχνικά έγγραφα και το ιστορικό συντήρησης.
Όπου είναι εφικτό, θα πρέπει να αξιοποιούνται στοιχεία που ήδη τηρούνται από δημόσιες υπηρεσίες, ώστε να αποφεύγεται η εκ νέου υποβολή των ίδιων πληροφοριών. Παράλληλα, το πλαίσιο θα πρέπει να καθορίζει με σαφήνεια ποιος είναι υπεύθυνος για την επικαιροποίηση των δεδομένων, ποιος έχει δικαίωμα πρόσβασης και πώς διασφαλίζεται η προστασία τους.
Ευρωπαϊκές πρακτικές που δείχνουν τον δρόμο
Αντίστοιχες πρακτικές εφαρμόζονται ήδη σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες. Στην Ελλάδα, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου εφαρμόζεται από το 2021 και λειτουργεί ως ηλεκτρονικό σύστημα καταγραφής βασικών στοιχείων για κτίρια και αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Αποτελεί ίσως το πιο άμεσο συγκριτικό παράδειγμα σε σχέση με την πρόταση του Συνδέσμου.
Στη Φλάνδρα του Βελγίου, τα συστήματα Woningpas και Gebouwenpas συγκεντρώνουν πληροφορίες από διαφορετικές πηγές για την ενεργειακή απόδοση, τις εγκαταστάσεις και τις ανακαινίσεις. Στη Γαλλία, το Carnet d’Information du Logement λειτουργεί ως φάκελος πληροφοριών για κατοικίες και εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης, ενώ ψηφιακές εφαρμογές όπως το CLÉA συγκεντρώνουν τεχνικά, νομικά και ενεργειακά στοιχεία.
Τα παραδείγματα αυτά δείχνουν ότι μια αντίστοιχη προσέγγιση είναι εφικτή και μπορεί να προσαρμοστεί στις ανάγκες της Κύπρου.
Να τεθεί η βάση για το αύριο
Η πρόταση για την Ψηφιακή Ταυτότητα δεν θα πρέπει να καθυστερήσει την αναγκαία μεταρρύθμιση των κοινόκτητων οικοδομών. Αντίθετα, επιδίωξη είναι η νέα ηλεκτρονική υποδομή να σχεδιαστεί εξαρχής με δυνατότητα σταδιακής εξέλιξης.
Με τον τρόπο αυτό, η σημερινή μεταρρύθμιση μπορεί να αποτελέσει τη βάση για ένα πιο σύγχρονο μοντέλο διαχείρισης των κτιρίων, που θα στηρίζει την πρόληψη, τη σωστή συντήρηση και την προστασία των ιδιοκτητών.
Σε μεταγενέστερο στάδιο, και αφού αξιολογηθεί το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο, η ίδια προσέγγιση θα μπορούσε να εξεταστεί και για το ευρύτερο κτιριακό απόθεμα της χώρας.
Στόχος δεν είναι απλώς η ψηφιοποίηση πληροφοριών, αλλά η μετάβαση από την αποσπασματική αντιμετώπιση προβλημάτων σε μια οργανωμένη κουλτούρα πρόληψης, συντήρησης και ασφάλειας των κτιρίων μας.
Μερσίνα Ισιδώρου
Γενική Διευθύντρια Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων
